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日本で「不動産投資」は可能か?

 

 

われわれは『金持ち父さん』を読み間違えたのだろうか

 ロバート・キヨサキ著『金持ち父さん、貧乏父さん』は、言わずと知れた化け物的なビジネス書だ。日本のサラリーマン層に不動産投資ブームを巻き起こしたという意味で一時代を画し、その後年数を経てもなお売れ続けている。

 同書が提示しているおカネに対する考え方は、当時としては新鮮かつ衝撃的なものであったし、実際、これに触発されて不動産投資を始めた人たちもいるらしい。

だが、現実はそう甘いものではない。実際、不動産投資を始めてはみたものの思ったような収益が上がらずローン地獄に陥ってしまったという話を聞くことも少なくはない。

いったい、われわれは『金持ち父さん』のどこを読み間違えたのだろうか。あるいは、まるで場違いのものを読んでしまったのだろうか。

 

 

日米の不動産業界の違い

 日本とアメリカでは事情が異なるのだから、『金持ち父さん』の主張を鵜呑みにすることはできない、とはよく言われていることである。その例としてよく挙げられるのが、日本にはアメリカのような不動産オーナーに対する優遇税制はないということだ。

しかし、問題は単に税制上のことではない。日米の不動産事情は、容易には想像し難いほどに異なると言ってよいからだ。

 根本的な違いの一つが不動産業界のシステムである。ここで詳細を述べる余裕はないが、日本では不動産業者が不動産の売主と買主の双方を代理し、そのどちらからも利益を得ようとする不透明なシステムになっている。これに対して、アメリカでは不動産の売主には売主側の業者が付いて売主の利益のために働き、買主には買主側の業者が付いて買主の利益のために働くようになっている。

日本のような双方代理では、結果的に、売主と買主のどちらの側に対しても誠意ある対応は期待できないものとなる。要するに「業者本位」の都合のいいシステムになっているのだ。

 

住宅は「資産」か、「耐久消費財」か

 さらに大きな違いは、アメリカで「不動産」と言えば「住宅」であるのに、日本で「不動産」と言えば「土地」が中心であるということだ。アメリカは言わば「住宅中心」であるわけだが、これは、サブプライム・ローンによる住宅バブル崩壊の後も基本的に変わっていない。

日本と異なり、アメリカでは「住宅バブル」は起きても「土地バブル」は起きそうにないのだ。

対照的に、日本の住宅は一種の耐久消費財とみなされている。あたかも新車より中古車の価格が安いのと同様に、中古住宅は新築時よりも値下がりして当然だと思われている。まさしく「新築は買った瞬間に中古になり、値が下がる」というわけだ。

 

アメリカには「ノン・リコース・ローン」がある

 これに呼応するように、不動産に対する銀行融資のスタイルも日米では違っている。

アメリカでは、ノン・リコース・ローンという融資形態が普及している。「ノン・リコース」とは「不遡及」ということであり、借り手がローン返済不能に陥ったとしても、担保にした不動産を差し出せば、それ以上の債務を負担しなくてもよいという制度である。

このノン・リコース・ローンを利用できるとすれば、借り手のリスクは相当に軽減されるはずだ。

けれども、日本では、残念ながらノン・リコース・ローンで融資を受けたという話を聞くことはめったにない。

なぜなら、日本の住宅は築年数によって減価し、担保価値も失われていく。借り手がローンを払えないからといって価値の下がった物件を差し出されても、銀行としても困ってしまうからである。

 

「耐久性のある建物など建てても仕方がない」

 それでは、日本でも、築年数を経ても価値の下がらないような優良物件を建築し流通させることはできないのだろうか。ところが、日本では、法定耐用年数なるものが定められており、これを過ぎた建物は、売りたくても買い手が付かないおそれがある。銀行が融資してくれないからだ。

だから日本では、法定耐用年数を過ぎた建物は、壊して新築にしてしまったほうがいいし、「耐久性のある建物などを建てても仕方がない」という発想になりがちだ。そのあげく、建物に耐久性がないから価値が下がる、という悪循環に陥るのが日本の現実なのである。

 このような環境で「不動産投資」をする、というのは、なかなか辛いものがあるのではないだろうか。

 

 

「ほぼ確実に値下がりする」投資とは

それというのも、一般に投資というものは、

 1. 購入 (入口)

 2. 収益 (不動産なら賃料、株式・債券であれば配当・利子など)

 3. 売却 (出口)

というサイクルから成り立っている。ところが、日本の住宅などは、購入時よりも売却時のほうがほぼ確実に値下がりしてしまう。そんなものを購入しても、それが果たして「投資」と言えるのかどうかさえ怪しいからだ。

 もちろん、購入時よりも売却時のほうが確実に値上がりしている投資先などは存在しないと言ってよい。「確実に値を上げる」と誰もが信じているとすれば、それはバブル化しているということだ。アメリカの住宅バブル、日本の土地神話がそうだった。

ところが、日本における住宅は、ほぼ確実に値下がりする。そんなものに「投資」するのが「日本における不動産投資」なのである。

 

これは「投資」ではない

「株式投資」からの連想で、「不動産投資」からは、あたかも株から配当を得るように入居者から家賃が得られるように思われるかも知れない。

けれども、実態はずいぶん違う。なぜなら、これは「投資」ではなく「事業」だからである。

実際、『金持ち父さん』以前の時代には、「不動産投資」という言い方はそれほど一般的ではなかった。それより「アパート・マンション経営」などと言うほうが普通だった。イメージとしては、新しい設備(建物)を購入して生産し、利益を上げ、旧くなったら下取りに出すといったところだろうか。日本の住宅が「耐久消費財」であるとみなされるゆえんである。

 

「投資家(I)」ではなく「自営業者(S)

 だから、日本人が『金持ち父さん』の教えを信じて不動産投資を試みたとしても、多くの場合は、「投資家」というよりは「町工場の経営者」のようになってしまっている。

すなわち、『金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント』の分類に従えば、「投資家(I)」や「ビジネス・オーナー(B)」ではなく「自営業者(S)」のほうに近い。これは、「従業員(E)」よりはいくらかマシなのかも知れないが、本来目指していたのとは別の方向に行ってしまったと言うべきである。

つまり、日本における不動産投資家の多くは、キヨサキ氏のいう「自営業者(S)」であって、「投資家(I)」ではない。

これを言い換えれば、「カネを稼ぐシステム」などはできていないということだ。

従って、特別な手腕と行動力をもって物件管理に憂き身をやつすのでなくては、成功はおぼつかない。

 

 

日本に「不動産投資」はない

株式や債券であれば、同じ銘柄を同時に買って同時に売った人なら誰もが同じ結果になるが、不動産ではそうはいかない。不動産とは収益を上げるための設備であって、生かすも殺すも経営者次第だからだ。

その意味で、日本には「不動産投資」なるものは存在しない。あるのは「不動産事業」であり「不動産経営」だけだ、と言ってもよいのではないだろうか。

 もしあなたが『金持ち父さん』のシリーズを読んでファイナンシャル・リテラシーに目覚めたとしても、安易に不動産投資に手を出すべきではない。

少なくとも日本では、それは「経営者」としての覚悟を決めた人だけが成功できる世界だと知るべきなのである。

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日本で「不動産投資」は可能か

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